Московский рынок недвижимости демонстрирует необычайную популярность среди определенной категории покупателей квартир в 5-этажных «развалюхах». Якобы, дождавшись сноса такого дома, можно получить взамен новое полноценное жилье, а порой, и не одно…
Явление это само по себе не ново, и столичные дома дома под снос всегда привлекали быстротой решения жилищной проблемы граждан, желающих вкусить от щедрости властей. Люди старшего поколения помнят и о том, как в преддверии международного фестиваля 1957 года московские власти вынуждены были в срочном порядке сносить бараки в центре столицы, а их обитателям предоставлять квартиры в современных домах.
А программа сноса пятиэтажек, объявленная московским правительством, породила в свое время дикий ажиотаж и целый ряд мошеннических схем. В одной квартире обнаруживались прописанными целые «футбольные команды». Заключались фиктивные браки, безусых юнцов охватывала страсть к знойным «мадам Брошкиным», а пылкие мужчины из южных республик разводились ради московской прописки со своими многочисленными семействами. Народ усиленно выписывал из деревень тетушек и дедушек, и далее в таком же духе. И все это с единственной целью — урвать у государства побольше бесплатных квадратных метров.
Государство, почувствовав неладное, пыталось противостоять алчности граждан, «испорченных квартирным вопросом». Налагало запрет на прописку в сносимом доме, судилось с мошенниками и, наконец, изобрело «противоядие» — новый Жилищный кодекс, который порядком «спутал карты» злоумышленникам. Но изжить до конца в умах граждан идею — получить вместо «убитой» хрущевки новое жилье в столице — ему, похоже, не под силу. И сегодня, люди довольно обеспеченные продолжают приобретать жилье в домах под снос. Так что есть смысл пролить свет на то, какие права кому предоставляются, и есть ли смысл пытаться обмануть закон и государство.
ПРАВА СОБСТВЕННИКА.
Жилищный кодекс гласит, что условия проживания владельца жилья либо нанимателя не должны ухудшаться в процессе переселения. В Москве эти моменты регулирует Закон об обеспечении жилищных прав граждан, действующий с 31 мая 2006 года. То есть, собственник имеет право претендовать на равнозначное (по цене или количеству комнат) жилье, и выбирать придется ему.
Что выгоднее собственнику? Ответ на этот вопрос зависит от исходной ситуации. Если старое жилье находилось в коммуналке, в центре, то владельцу желательно получить квартиру, эквивалентную по цене. Не секрет, что комната в Центре будет подороже 1-комнатной квартиры на окраине столицы.
А владельцу 2-комнатной квартиры в «хрущебе» стоит согласиться на жилье, равнозначное по количеству комнат и, таким образом, справить новоселье в 2-комнатной квартире в новом доме, обзавестись дополнительной площадью, доплачивать за которую не потребуется.
Новый Жилищный кодекс дает возможность владельцу жилья получить денежную компенсацию за освобождаемую квартиру в случае, если в новой он не нуждается. Размер компенсации рассчитывается на основе рыночной стоимости освобождаемого помещения.
ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ.
Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, идущих под снос, имеют право на получение нового жилья по норме 18 кв.м на человека. При этом право на приватизацию за ними сохраняется. Наниматели, как правило, получают в результате сноса квартиры большей площади. Однако, если одинокий пенсионер проживает в неприватизированной «трешке», он проиграет от переселения, если конечно, вовремя не оформит приватизацию.
ВСЕХ ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ ТЩАТЕЛЬНО ПРОВЕРЯТ.
Главный вопрос при переселении — что будет с многочисленной родней и фиктивными супругами, которых «не мытьем, так катаньем» удалось прописать?
Тут необходимо уяснить следующее:
1. Нет никакого смысла прописывать в собственную «хрущобу» всю свою родню. На конечном результате этот никак не отразится. Собственник все равно получит равнозначное жилье, если только не является официальным очередником на улучшение жилищных условий.
2. В эту самую официальную очередь принимают только тех, кто прожил в Москве от 10 лет и при этом является малоимущим. Если вы приобрели хрущевку «вчера» — путь в очередь вам заказан.
3. Если собственника уличат в намеренном ухудшении жилищных условий (продажа в течение последних 5 лет большего жилья и покупка меньшего), то все, что ему положено — это денежная компенсация. Квартиру ему не предоставят.
4. Нанимателей, не стоящих в очереди, также проверят. Если обнаружится, что жилищные условия ухудшены искусственно, за счет вселения родственников или проведения перепланировки, то им предоставят жилье, равное по площади освобожденному.
5. Проверят всех прописанных жильцов — откуда они прибыли, и каким жильем располагают на родине. Если их московской прописке нет 10 лет, зато в родном городке есть свое жилье, — лишних метров на них не выделят
6. Если у семьи нанимателя 1-комнатной квартиры есть в собственности другое жилье, которое он сдает, — ему не получить в результате переселения больше «однушки».
7. Разведенные супруги не могут претендовать на то, что факт развода как-то повлияет на получение дополнительных квадратных метров.
8. Если же супруги оказались слишком уж «новоиспеченными», — они должны быть готовы к проверкам их брака на фиктивность.
Тем не менее, по свидетельству риэлторов, квартиры в старых пятиэтажках, даже с туманной перспективой сноса, легко раскупаются по $4-5 тыс. за кв.м. И спрос на них на удивление стабилен, причем, покупатели — люди отнюдь не бедные, рассчитывающие на свое умение построить нужную схему отношений с государством, вывести правильный алгоритм получения новых квадратных метров.
СУДЬБА МАЛОИМУЩИХ.
Если собственник малообеспечен, его судьба при переселении находится в зависимости от его юридической грамотности. В некоторых случаях, единственным разумным выходом видится расприватизация квартиры, — чтобы избежать получения «однушки» на всех. Но здесь уже требуется время, помощь юриста и — деньги.
Во все времена существовали люди, пытавшиеся обойти закон. Наше власти сегодня сделали максимум для того, чтобы помешать мошенникам это делать. Прежде, чем приобрести квартиру в доме под снос, нужно ответить себе на вопрос: «Для чего мне это нужно?». Сделать из одной квартиры две все равно не удастся. Так стоит ли морочить голову себе и другим?…